Здравствуйте,уважаемая редакция!

Наша семья планирует купить второй дом в Пенсильвании. Недавно мы смотрели single-family home аж 1927 года постройки. Несмотря на почти 100-летний возраст, дом выглядит идеально. Владелец недвижимости несколько раз произнёс фразу, что «эффективный возраст» (Effective Age) его дома - менее пяти лет. Хотелось бы знать точное значение этого термина. Ранее мы никогда не слышали подобной фразы при осмотре и покупке недвижимости. Рома

Уважаемый Рома! 

Термин Effective Age обозначает возрастное состояние дома на данный момент, то есть при осмотре и инспекции в 2025 году. При определении Effective Age не учитывается реальный возраст дома (Actual Home Age). То есть дом может быть построен 200 лет назад, но выглядеть,как новый.

Проблема термина Effective Age заключается в том, что он не является официальным и не указывается в большинстве юридических и технических документов. Это своего рода маркетинговый ход для повышения цены недвижимости и привлечения покупателей.

Обычно об Effective Age любят говорить домовладельцы из американской глубинки, которые продают очень старые, но ухоженные дома. До 1990-х годов законы некоторых южных штатов даже позволяли рекламировать старые дома, указывая именно Effective Age, а не Actual Home Age. Потом, однако, данная лазейка была устранена из-за большого количества мошенничеств.

Сегодня термин Effective Age встречается всё чаще, так как количество очень старых домов на рынке недвижимости США продолжает увеличиваться.

Как правило, продавцы добиваются самого «юного» возраст для своих домов с помощью трёх стратегий.

Первая - идеальное техническое обслуживание.

Это означает, что электрика, сантехника, крыша и фундамент находятся в идеальном состоянии. Они регулярно ремонтируются и/или заменяются. 

Вторая стратегия - качественная защита дома от климата.

Проще говоря, если вы покупаете почти 100-летний дом в Пенсильвании, вы должны убедиться, что за это время его не разрушили термиты, дикие животные, стихийные бедствия и т. п. 

Третья стратегия - подготовка дома к воздействию окружающей среды (environmental exposure).

Сюда обычно относятся три актуальные проблемы, связанные с изменением климата - яркий солнечный свет, высокая влажность и загрязнённый воздух. Грубо говоря, оценивая фактор environmental exposure, покупатель должен убедиться, что дом простоит ещё 100 лет.

В целом, Effective Age хотя и неофициальный, но очень важный показатель качества дома. В Миссисипи и Алабаме нередко можно увидеть особняки, построенные ещё до Гражданской войны (1861 - 1865), но с «эффективным возрастом» 5-20 лет. Такие дома нередко «консервируются» по тем же технологиям, что b недвижимость, включённая в исторические реестры.  

Выбирая возрастные дома, чаще задавайте вопросы об Effective Age как самим владельцам недвижимости, так и специалистам, проводящим инспекцию (Home Inspection). Это один из лучших способов составить быстрое представление о состоянии дома.