РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В СОСТОЯНИИ ВЫЖИДАНИЯ

Еще год назад вашингтонский район Chevy Chase пользовался огромной популярностью среди желающих приобрести собственное жилье. Широкие улицы, большие земельные участки, старинная архитектура домов, парк, ухоженные сады, отличная школа – все это создавало ажиотаж среди покупателей. Они предлагали цены куда выше запрошенных хозяевами, лишь бы победить в жесткой борьбе.
Сейчас в этом районе наступило затишье. Ажиотажа среди покупателей больше нет, хотя цены на дома несколько упали. Теперь искатели недвижимости придирчиво осматривают выставленные на продажу дома, количество которых втрое превышает показатель прошлого года. И никто не торопится выкладывать деньги.
И такое состояние выжидания охватило многие ранее очень популярные районы страны, начиная от Флориды до Калифорнии. Растет число отказов от строительства новых домов. В июне продажи уже существующих домов сократились на 8.9% по сравнению с предыдущим годом, а, скажем, в районах Бостона они упали вдвое. Соответственно вдвое выросло количество непроданных домов. Как заметил главный экономист из Standard & Poor’s Дэвид Вайсс, «характер рынка меняется, и цены, теперь диктуемые покупателями, а не продавцами, начинают идти вниз».
Эксперты не уверены, что нынешний рынок недвижимости нужно характеризовать как «лопнувший пузырь». В Техасе и многих штатах Среднего Запада за последние годы никакого ажиотажа продаж не было. Поэтому в этих районах сейчас и не наблюдается спада. Лишь там, где за пять лет цены на дома выросли вдвое, их падение выглядит весьма удручающе. Так происходит на рынке кондоминиумов в Майами или Сан-Диего.
Что же делать тем, кто хочет продать или купить жилье? Это зависит от того, где и как вы живете. Если ваш дом вас устраивает, вы платите фиксированный мортгидж и не планируете в скором времени переезжать, то беспокоиться не о чем. Если же вы снимаете жилье, лучше не торопиться покупать дом. Специалисты считают, что у вас сейчас есть год-два, чтобы спокойно реализовать свою американскую мечту. Но если вам нужно быстро продать дом или вы купили кондо, чтобы его перепродать и получить прибыль, то жизнь преподнесет вам неприятный сюрприз. Такой же сюрприз получит и тот, кто, согласившись на мортгидж с регулируемым процентом, не сможет быстро продать дом до наступления момента, когда проценты по моргиджу резко возрастут. Увеличение подобных продавцов вызовет снижение цен на дома.
Поэтому в этих условиях агенты по недвижимости рекомендуют серьезным продавцам оценивать свои дома на уровне или даже ниже стоимости идентичных домов в их местности. Более того, они уверены, что если дом будет оценен на 10 и более процентов ниже установившейся в данный момент рыночной цены, то это может привлечь не одного, а нескольких покупателей, и спор между ними за обладание домом может привести к увеличению предлагаемой цены.
В связи с этим Джун Флетчер – автор книги «House Poor: How to Survive the Coming Housing Crisis» - предлагает продавцу самому проанализировать состояние рынка. Нужно посмотреть предлагаемые к продаже дома, найти аналогичное со своим предложение, попросить нескольких агентов обсудить с покупателями этот вариант . Если покупатель не появляется в течение нескольких недель, то агенты советуют сразу существенно сократить запрашиваемую цену. «Лучше несколько потерять сегодня, чем год сидеть на рынке», - уверен Джон Шауб, написавший книгу «Building Wealth One House at a Time».
С другой стороны, эксперт по недвижимости Роберт Брасс советует покупателям приобретать сейчас дома, требующие небольшой доработки. Тогда такой улучшенный дом сам повысится в цене.
И все равно в более длительной перспективе инвестиция в недвижимость будет продолжать оставаться солидным предприятием, каким она являлась последние 30 лет, хотя быстро обогатиться с ее помощью уже вряд ли удастся. «Мы вступаем в период, когда придется руководствоваться правилами наших бабушек и дедушек, - говорит аналитик Кристофер Каган из First American Real Estate Solutions. - Покупайте дом как пожизненное вложение и живите спокойно».
А пока для многих, кто не имеет стабильной жизненной программы и понимает, что на быстрой перепродаже домов больших денег сейчас не сделаешь, аренда недвижимости становится более оптимальным современным решением жилищного вопроса. Однако и в этом случае все надо делать вовремя. Сокращение числа покупателей домов ведет к росту желающих снять жилье. А это, по законам рынка, ведет к увеличению рента. Уже в этом году National Association of Realtors ожидает, что в среднем по стране рент вырастет на 5.3%, а в Вашингтоне, где предложение труда велико, рент уже вырос за прошлый год на 7%.
Правда, специалисты рассчитывают, что этот рост будет сдерживаться изменением тактики владельцев домов, которые, отказавшись от надежды выгодно продать свое жилище, предпочтут сдавать его. Именно это соображение высказала Джун Флетчер. Она советует таким владельцам подыскивать нанимателей, предпочитающих вписывать в договор о ренте возможность в будущем купить снимаемое жилье. Проявив такую заинтересованность, наниматель в обмен на обещание лендлорда не повышать будущую цену продажи может согласиться даже на повышение рента. В результате, если через два года он откажется от покупки, лендлорд окажется в выигрыше и сможет в конце концов продать жилье с меньшими потерями.
А пока нынешний рынок недвижимости характеризуется еще одной неприятной особенностью. Возрастает количество домовладельцев, которые по разным причинам не справляются со своими финансовыми обязательствами. Только в июне этого года почти 90 тысяч домов оказались под угрозой конфискации. Это на 17% больше, чем год назад. Особенно печальное положение в этом отношении наблюдается в Массачусетсе, где темп конфискации во втором квартале вырос на 66%. Некоторые экономисты-пессимисты предсказывают, что он повысится еще больше, если в экономике наступит рецессия и люди начнут терять работу. Наибольшими кандидатами на подобное фиаско являются домовладельцы, имеющие мортгиджи с регулируемыми процентами. Правда, в условиях падающего рынка конфискация становится невыгодной для кредитора, и они становится более заинтересованными в реструктуризации займов. В худшем случае, кредитор даже может пойти на сделку с дебитором, забрав себе его дом и не портя при этом его кредитную историю.
А. Сергеев