Лендлордов призвали к порядку

Запущенная квартира. Проблема, знакомая многим американцам, особенно иммигрантам. И многих иммигрантов повергающая в уныние, даже доводящая до депрессии. Приехали в страну чудес - Америку, где, по идее, все квартиры должны быть чистыми, красивыми и уютными, поселились в столице мира Нью-Йорке, а тут... Облупленный паркет, выцветшие стены, отваливающиеся плитки в ванной, большое бурое пятно на потолке после «наводнения» у соседей... И сколько ни тереби супера, сколько ни звони в менеджмент «билдинга» - ничего не меняется. Никто не шевелит пальцем. А если пошевелят, - например, заменят плитки в ванной или покрасят стены, - знай, что вскоре неминуемо повысится «рент».
Многие квартиросъемщики находят вроде бы простой выход из положения. Нанимают рабочих или платят суперу и ремонтируют свои квартиры, не дожидаясь милостей от лендлордов. Другие жильцы, более решительные или менее состоятельные, звонят в городские службы или обращаются в правозащитные организации, жалуясь на скупость или безалаберность домовладельцев. Потому что «простой» выход из положения, на самом деле, довольно дорого стоит. К тому же зачем платить суперу или рабочим за то, что, по закону, должен бесплатно делать лендлорд? Третьи жильцы, самые смелые, подают на лендлордов в суд.
К сожалению, и эти звонки, а порой и судебные разбирательства ни к чему не приводят. Тогда отчаявшиеся квартиросъемщики либо начинают искать другое, более приличное жилье, либо временно мирятся со своим невеселым положением, надеясь, что рано или поздно и на их улице (вернее, в их квартире) наступит праздник.
Праздник этот, кажется, действительно не за горами. Во всяком случае, для жильцов 66,000 квартир, находящихся в 900 многоквартирных домах нашего города, владельцы которых, покупая эти здания, одалживали деньги у двух крупных банков – New York Community Bank и Citigroup. На днях эти банки и коалиция организаций, защищающих права жильцов, которая называется Housing Here and Now, объявили: они заключили необычный, можно даже сказать, беспрецедентный договор, согласно которому оба банка используют свои права заимодавцев, чтобы «давить» на лендлордов и заставлять их ремонтировать принадлежащие им дома.
Правозащитники надеются, что они смогут эффективно использовать это новое оружие в борьбе с нерадивыми домовладельцами. Под давлением банков лендлорды, возможно, не только будут красить стены в отдельных квартирах и чинить вышедшие из строя бойлеры в отдельных зданиях, но приведут в порядок многие запущенные районы, придав им более презентабельный вид.
New York Community Bank, давший займы большинству вышеупомянутых многоквартирных домов, считается одним из крупнейших из тех, что выдают займы домовладельцам, и имеет целую сеть филиалов, среди которых - Queens County Savings Bank и Roslyn Savings Bank. Citigroup – тоже крупное и респектабельное учреждение. Оба банка заинтересованы в сохранении своей репутации, и, по всей видимости, именно это вынудило их прийти к соглашению с правозащитной организацией.
В соответствии с этим соглашением банк, который получает заявление о закладной (мортгидже) на многоквартирный дом, должен обязательно собрать максимум сведений о подавшем заявление домовладельце. Изучив данные Department of Housing Preservation and Development, а также организации Housing Here and Now, банк может выяснить, нарушал ли в прошлом этот домовладелец «жилищный кодекс», то есть свои обязательства. В частности, обязательства, касающиеся ремонта зданий. Особое подозрение тот или иной лендлорд должен вызвать, если в его домах происходили аварии, ремонты, вызванные ЧП, или если жильцы подавали на него в суд.
После этого банк может потребовать от домовладельца, чтобы он навел в принадлежащих ему зданиях порядок до определенного срока - под угрозой того, что его могут лишить права выкупа закладной. Для зданий, находящихся в плачевном состоянии, будут разрабатываться планы ремонта и немного продлеваться сроки. Кроме того, банки будут ежегодно инспектировать здания, проверяя, все ли там делается в соответствии с тем же «жилищным кодом».
Теоретически каждый банк имеет возможность лишить права выкупа закладной домовладельца, который постоянно нарушает этот код и увиливает от необходимости ремонтировать принадлежащие ему здания. На практике, однако, банки почти никогда не пользовались своим правом, и лендлорды выходили сухими из воды. Соглашение Housing Here and Now с банками позволяет надеяться, что последние будут чаще и охотнее пользоваться данными им полномочиями, вынуждая домовладельцев приводить свою собственность в надлежащий вид.
Примеру банков-первопроходцев, судя по всему, могут последовать многие другие. На днях представители 18 банков, производящих свои операции в Нью-Йорке, встретились с руководителями New York Community Bank и Citigroup, чтобы обсудить новаторское соглашение. А Диана Тейлор, суперинтендант банков штата Нью-Йорк, написала всем этим учреждениям письма, в которых поощряла их пойти по пути «пионеров».
Алан Хевеси, ревизор штата Нью-Йорк, назвал соглашение между Housing Here and Now и двумя банками серьезным и историческим. «Это очень важный шаг, - сказал он, выступая на пресс-конференции, на которой было объявлено о договоре. – Благодаря ему банки и их партнеры смогут максимально реализовать свой потенциал и заставить домовладельцев навести порядок в принадлежащих им домах. И это особенно важно для десятков тысяч квартиросъемщиков, которые тщетно пытались найти общий язык с лендлордами и заставить их решить многочисленные проблемы».
Кампания, которая привела к «историческому» соглашению, началась летом прошлого года, когда Housing Here and Now обнародовала список десяти худших домовладельцев Нью-Йорка. Но даже позор не заставил «худшую десятку» принять какие-то меры. Тогда Housing Here and Now решила бить лендлордов по карману и решительно атаковала банки.
К январю текущего года эта организация успела написать подробный доклад обо всех нарушениях «жилищного кодекса» в 600 зданиях нашего города, находящихся под эгидой New York Community Bank. И обратилась к руководству банка с угрозой помешать его предстоящей сделке с другим банком, Atlantic Bank of New York, если оно (руководство) не призовет своих клиентов (лендлордов) к порядку.
Housing Here and Now обрела союзника в лице нынешнего спикера нью-йоркского горсовета Кристин Квинн, которая написала письмо президенту New York Community Bank. В нем тоже выражалась угроза: Департамент банков штата Нью-Йорк проведет слушания по этому делу и будет препятствовать сделке, пока здания, находящиеся в плачевном состоянии, не будут отремонтированы.
Итак, долгая масштабная кампания в защиту прав нью-йоркских квартиросъемщиков вроде бы завершилась успехом. Значит ли это, что протекающие потолки, потрескавшиеся стены и заржавевшие ванны уже не будут приводить в отчаяние десятки тысяч ньюйоркцев, в том числе – русскоязычных иммигрантов? Надо надеяться, что так оно и будет.