Зачем нужна инспекция?

Вы собрались купить недвижимость. Нашли приемлиемый вариант. Реэлтер торопит: давайте ваше предложение. Вы бы и рады дать, но что-то в душе неспокойно: А вдруг в этом приглянувшемся доме что-то неисправно? А вдруг скрытые дефекты? А вдруг после покупки придется потратить на ремонты немалые деньги, которых уже нет после уплаты  аванса банку и всех платежей, с этим связанных? Как защитить себя от этого?

Существует такая профессия: Home Inspector. Наши люди, приехавшие из бывшего СССР, называют  проводящих такие инспекции физического состояния недвижимости «инженерами», а саму инспекцию - «инженерной». Это не совсем верно. В США человек, окончивший инженерный факультет колледжа, может называться инженером, но...он не может открыть свой бизнес и делать инженерные работы для клиентов до того момента, пока он не сдаст трудные экзамены и не получит статус «Professional Engineer». Инженеры здесь очень узкие специалисты-механики, строители, химики и т.д. Это примерно так же, как врачи и адвокаты сдают экзамены на лицензию, а без нее ты хоть и окoнчил медицинский колледж или юридический – ты еще не адвокат и не врач. Так же и с архитекторами. Registered Architect и Professional Engineer здесь занимаются проектировкой зданий, оборудования  и т.д. Я не буду дальше вдаваться в подробности, просто скажу, что человек, проверяющий физическое состояние частных домов и квартир, называется здесь Home Inspector.

Все больше штатов идут по пути лицензирования профессии Home Inspector. Почему? Да потому, что в эту профессию стало приходить немало случайных людей. А в итоге появилось немало невыявленных во время инспекций проблем и в итоге судебных исков к таким инспекторам. В 2005 году легислатурой штата Нью-Йорк был принят закон, по которому человек, занимающийся такого рода инспекциями, должен получить лицензию. А для этого он должен пройти курс обучения в аккредитованной штатом бизнес-школе, пройти 10 учебных инспекций,  сдать все экзамены в школе и после этого сдать экзамен штата. После этого человек покупает страховку, подает заявление в New York State Department of State и получает долгожданную лицензию. Конечно, огромное значение имеет опыт человека в строительстве, например. Имеющему опыт человеку и обучение, и последующая работа Home Inspector дается намного легче, да и клиентам опытный глаз предпочтительнее... Вот как описывается в законе профессия Home Inspection: Профессия, при которой Home Inspector осматривает и предоставляет письменный отчет систем и компонентов частного строения, включая:

Системы отопления

Системы кондиционирования

Сантехнической системы

Електрической системы

Структурных компонентов здания

и д. компонентов и систем здания.

Как найти хорошего инспектора?  По рекомендации. Наверняка кто-то из друзей/родственников уже покупал недвижимость. Нет рекомендаций? Найдите по интернету. Но здесь будьте начеку. Проверьте лицензию данного инспектора здесь.

Проверьте, состоит ли инспектор в профессиональной ассоциации. Зачем? Профессиональная ассоциация сертифицирует своих членов.

Например, чтобы сдать сертификационный экзамен в самой большой ассоциации InterNachi(International association of  Certified Home Inspectors), http://www.nachi. org, надо ответить на 120 вопросов за 60 минут, набрать при этом 80% для того, чтобы быть сертифицированным инспектором. Только 40% сдающих получают проходной балл с первого раза. Позже сертифицированный инспектор должен постоянно повышать свою квалификацию, проходя специлизированные курсы и сдавая экзамены.

И хорошо бы проверить хоть несколько его предыдущих клиентов, опросить их. Одна из ошибок, которую допускают неопытные покупатели недвижимости, - это нанять самого дешевого инспектора. Поверьте мне, вы можете найти самого дешевого, но будет ли он хорошим? Покупка дома ( а теперь даже и квартиры) -  это, наверное, самая крупная покупка в вашей жизни. Стоимость инспекции составляет очень малую часть стоимости дома, да и стоимости последующих ремонтов при невыявленных вовремя недостатках. Я слышал иногда такое: Дороговато за несколько часов работы! В связи с этим хочу рассказать одну байку. Однажды гениальный Пабло Пикассо обедал в ресторане в Нью-Йорке. К нему подбежала дама и стала говорить, как она обожает его работы. Пикассо вежливо поблагодарил, на что дама, решив, видимо, заработать, попросила его нарисовать ей что-то. Пикассо вытащил карандаш и за 5 минут набросал портрет официанта. Когда дама хотела забрать портрет, он заявил: «Мадам, это стоит 10 тысяч.» Дама опешила, а потом заявила: «Но это у вас заняло только пять минут!» На что Пикассо ответил:» Нет, это заняло у меня 50 лет!»

Что имеет значение при инспекции? Процесс покупки недвижимости может быть связан со стрессом. Казалось бы, инспекция должна вас успокоить, да не тут-то было. На вас сваливается поток информации: отчет на многих страницах, цифровые фото и сами объяснения инспектора во время самой инспекции. Да еще и другие вещи, на которые тоже стоит обратить внимание, как например, Seller’s Disclosure(заявление продавца о дефектах дома, ему известных). Расслабьтесь. Найдите квалифицированного инспектора, сертифицированного в Ассоцоации. Проверьте его отзывы.

И большинство проблем, выявленных во время инспекции, попадут в 4 категории:

1. Серьезные дефекты: например, структурные

2. Проблемы, которые могут привести впоследствии к серьезным дефектам: например, небольшая протечка крыши

3. Проблемы, которые могут препятствовать получению займа или покупке страховки на дом

4. Проблемы, связанные с  предотвращением  несчастных случаев (например, отсутствие перил на лестнице)

Все дефекты, подпадающие под эти категории, должны быть устранены. Вы должны понимать, что в большинстве случаев честные продавцы даже сами не подозревали о дефектах. И опять же в большинстве случаев продавец не обязан ремонтировать все, что инспектор описал в отчете. Поверьте мне, я не видел домов вообще без дефектов. Но подумайте о перспективе. Не обращайте внимания на ерунду. Постарайтесь провести переговоры об окончательной цене дома, основываясь на отчете вашего инспектора.  Не уходите так легко от с таким трудом найденного дома. Дома Вашей Мечты.

Юрий Гольдштейн

Лицензированный Home Inspector

646-220-3367