Бездомным быть дешевле

В прошлом году были поданы документы на отъем за неуплату (foreclosure) на 2.8 миллиона домов, что на 21 процент больше, чем в предыдущем году, и на 120 процентов больше, чем в 2007-м.  Если к этому прибавить количество долгов по ипотеке, которые перестали выплачиваться – чуть больше 10 процентов (тоже рекордное число), то можно смело признать две вещи: - первое – программа Обамы не работает и второе – кризис на рынке недвижимости еще далек от завершения.
В этом году, как предсказывают специалисты, количество отнятых домов возрастет до 3 миллионов, что станет новым рекордом для нашей страны.
«Огромное количество ненадежных займов, тех, которые перестали выплачивать должники,- считат глава исследовательской компании RealtyTrac Джеймс Саккасио,- непременно будет вести к безудержному росту отъема домов, что, в свою очередь, будет оказывать негативное влияние на рынок недвижимости».
Причины такой глубокой долговой ямы, в которую попали американцы, совершенно различны: кто-то приобрел дом, не думая, есть ли у него на это средства, кто-то потерял работу. Причины могут быть разными, но результат оказывается один – долги не выплачиваются, а дом отнимается.
 А что же с программой спасения домовладельцев, на которую обамовская администрация выделила 75 миллиардов долларов. А она практически не работает. По данным Национальной ассоциации риэлторов, в рамках этой программы должны были оказать помощь примерно 900 тысячам домовладельцев. Их ипотечные платежи должны были быть приведены в соответствие с их доходами.
Так вот помощь была оказана лишь 65 тысячам (7%) домовладельцев. Еще около 49 тысяч, пытавшихся получить госпомощь, были признаны не соответствующими условиям программы, а все остальные пребывают в ожидании помощи.
Причины столь низкой эффективности довольно просты. Во-первых, получение помощи обставлено таким числом бюрократических препонов, что только чтобы собрать все необходимые документы, нужно потратить несколько недель. А может, даже и больше.
Один любопытствующий репортер попытался получить информацию в одном из крупных банков, получивших госфонды по программе помощи домовладельцам, что же нужно, чтобы получить обещанное снижение платежей. Шесть часов он провел на телефоне, так и не добившись нужной информации.
Правда, сами сотрудники банков и компаний, занимающиеся оформлением ипотеки, утверждают, что во многом виноват сам президент. «Многие американцы решили, - говорит сотрудница одной из таких компаний Марша Скотт,- что программа госпомощи рассчитана на всех, и потому мы просто завалены заявлениями от тех, кому помощь не положена». Очевидно, она имела в виду те самые 43 тысячи заявителей, которым в прошлом году отказали. А остальные?
Во-вторых, и наверное в главных, спасение тонущих домовладельцев доверили банкам, которые ссудили им деньги на ипотеку. То есть спасать ягнят доверили волкам. И волки не растерялись.
К примеру, один из крупнейших заимодавцев в этой отрасли - Bank of America – улучшил кредитные условия  менее чем 2% из 200 тысяч обратившихся к нему заемщиков. При этом когда правительственные чиновники потребовали от руководства банка объяснений, оно сослалось на ошибки средних менеджеров, которые-де неправильно все поняли. Однако после этого ситуация никак не поменялась.
Заявления на снижение платежей до сих пор не удовлетворены. И есть подозрения, что и не будут удовлетворены никогда. А причины, не деньги - всегда найдутся.
Но даже если бы обамовская программа спасения работала на 120 процентов, это вряд ли кардинально изменило обстановку. Проблема не только в том, что домовладельцам нечем платить ипотеку, но еще и в том, что они выплачивают деньги за дом, который по нынешним временам стоит-то гораздо меньше. И вряд ли в обозримом будущем будет стоить столько, сколько за него уплачено.
А обамовская помощь помогает им лишь снизить (и растянуть по времени) эти несоответствующие стоимости платежи. И такие домовладельцы называются «стратегическими банкротами», то есть они должны гораздо больше, чем реально стоит их собственность, и в любой момент могут выбросить белый флаг – то есть отказаться выплачивать долг.
По данным компании по исследованию рынка недвижимости First American CoreLogic, сегодня каждый четвертый домовладелец живет или владеет таким домом.  И многим из них полагают специалисты, гораздо выгоднее было бы отказаться от этого дома, чем продолжать выплачивать ипотеку.
Аризонский профессор Терри Уайт является сторонником именно такого подхода к проблеме и считает, что гораздо лучше отдать свой дом за долги, чем стать  «стратегическим банкротом». Для того чтобы показать, насколько это выгодно, Уайт берет для примера семью молодых профессионалов с двумя детьми, которая в январе 2006 года (на самом пике бума недвижимости) купила за 585 тысяч долларов дом с тремя спальнями в Калифорнии. При этом, как было принято в то время, весь долг пошел на ипотеку – 30 лет под 6 с половиной процентов годовых. Сейчас их месячные платежи – 4300 долларов, что составляет примерно треть их дохода. Если к этому прибавить выплату налогов, оплату долга за обучение, за медстраховку да и все прочие необходимые траты, окажется, что живут они не так уж и богато.
После того как мыльный пузырь недвижимости сдулся, их дом стоит 187 тысяч долларов, а должны они 560 тысяч. Конечно, в цене упал не только их дом, но и все дома в округе, и если бы они сейчас покупали подобный дом, к примеру соседний, то заплатили бы даже меньше и их месячный платеж составил бы 1200 долларов, что гораздо выгоднее чем то что они платят сейчас.
Но конечно же, если они откажутся выплачивать долг и просто отдадут банку свой дом, то есть прибегнут к foreclosure то их кредитная история будет настолько испорчена, что купить дом они смогут нескоро. Но зато они смогут его снять за тысячу долларов в месяц.
«Если предположить, что они планируют прожить в этом доме лет лесять,- пишет Райт,- то отказавшись сейчас от дома они сэкономят тысяч 300. А если останутся в нем, то лет через 60 он (дом) восстановит свою ценность».
И нельзя не признать, что в предложении Уайта есть рациональное зерно. А это значит, что количество отнятых в этом году за долги домов может быть больше, чем предсказанные три миллиона. И это будет негативно влиять на рынок недвижимости и цены на нее по всей стране. Предполагается, что в среднем цены на недвижимость снизятся на 15-17 процентов.  А это в свою очередь окажет влияние на строительство новых домов.
Уже оказало: по данным министерства торговли в прошлом году было построено  553,8 тысячи жилых зданий, что является минимальным уровнем с 1959 года.  И пока правительство не придумает новые инициативы, а банки не смягчат правила получения ипотеки, расти не будет.
А это значит, что «американская мечта» - собственный дом – для миллионов сограждан откладывается на неопределенное будущее. Хотя при таких ценах всегда выгодно покупать.