Как "развести" лендлорда

Советы специалистов

В условиях рецессии, когда у подавляющего большинства американцев начинает исчезать привычка не думать о каждом потраченном центе, когда любители питаться вне дома переходят на домашнюю пищу, когда к месту работы стараются добираться не на собственном автомобиле, а на автобусе или метро весьма актуальны различные советы, как экономить деньги.
Но бывает, что хочется сэкономить на таких расходах, сократить которые на первый взгляд невозможно. К ним относится рент – плата за аренду жилья. Конечно, можно, оказавшись в трудном положении, начать самовольно опаздывать с оплатой, сокращать суммы выплаты, наживая при этом в лице лендлорда врага, мечтающего о вашем выселении и консультирующегося с адвокатом о способах реализации этой операции.
А можно использовать некоторые приемы психологического воздействия на лендлорда, которые сделают его уступчивым. Такому поведению способствует и сама рецессия. Сдавать квартиру в аренду по рыночной цене становится все труднее. По данным риелторской фирмы Reis, в ноябре 2008 года 6% всего сдаваемого в аренду жилого фонда остались свободными. Это самый высокий показатель за более чем три предшествующих года.
Опытные консультанты, специализирующиеся на разрешении проблем, возникающих между нанимателем и лендлордом, предлагают определенный набор тактических приемов, умная реализация которых может привести к положительным результатам. Давайте с ними познакомимся.

А. Общение с лендлордом .
Представьте себе, что вы уже прожили в квартире половину срока, указанного в контракте и вдруг потеряли работу или были вынуждены перейти на сокращенный рабочий день. Вам хочется уменьшить рент, но лендлорд, даже сочувствуя вам, не решается пойти на это из опасения, что тогда и другие жильцы потребуют это. Ключ к успеху, как считает Дон Конрад – домовладелец и автор книги “How to Find That Quality Tenant: Selection”, заключается в правильном общении с лендлордом.
1) Звоните лендлорду. Если вы заплатили рент с большим опозданием, снимите телефонную трубку и позвоните лендлорду. Как говорит Конрад, «если  нельзя договориться о ренте, то можно договориться о времени его оплаты». Так устанавливается нужный контакт, основанный на доверии.
2) Заботьтесь о хорошей кредитной истории. Этот фактор имеет огромное значение, если лендлорд излишне суров и придирчив.
3) Предлагайте бартер. Вполне возможно, что вы обладаете способностями и навыками, которые могут оказаться полезными для лендлорда. Наверняка вы сможете помочь убрать выпавший на дорожки снег. Будет справедливо  взамен такой услуги получить скидку с рента. Один специалист помог лендлорду подключиться к Интернету и получил за это льготу при оплате аренды.
4) Будьте доброжелательными с обслуживающим персоналом. «Близкое знакомство с супервайзером, с ремонтниками, с людьми из менеджмента – все это создает нужную атмосферу и доверие, - говорит Эд Сакс – автор книги “The Savvy Renter’s Kit” – Преподнесите им небольшой подарок к празднику, и, глядишь, у вас появятся бенефиты, о которых вы даже не думали». К вам начнут обращаться по имени, а не просто как к жильцу из квартиры 2С.

Б. Игра на угрозе переселения.
1) Шантаж на полном серьезе. Ныне, когда рынок недвижимости находится в упадке и много квартир пустует, можно попробовать добиться снижения рента путем определенного шантажа лендлорда угрозой покинуть принадлежащее ему жилье.
2) Соберите информацию. Это напоминает домашнюю работу. Попробуйте узнать, сколько свободных квартир в вашем доме и других домах, принадлежащих лендлорду, сколько платят другие съемщики квартир, аналогичных вашей. «Здесь, например, можно воспользоваться данными менеджмента дома, которые он помещает на своем вебсайте на Интернете», - советует Алисия Шварц – владелец вебсайта .
3) Действуйте настойчиво. Если вы не трусливый человек, то идите прямо к супервайзеру и задавайте вопросы. Размеры рента за одинаковые по размерам и типу квартиры могут сильно различаться, поэтому получив нужную информацию, вы сможете ею воспользоваться при разговоре с лендлордом. Ведите переговоры доказательно, с фактами в руках. Многие лендлорды уважают такую дискуссию, особенно если перед ними  добропорядочный наниматель.
4) Торгуйтесь. Уиллертон советует при переговорах начинать с крупного запроса, а потом постепенно его снижать до размера, который вас вполне устроит. Он говорит: «Не надо приходить к лендлорду и просить, сделать одолжение - установить нужный вам рент, надо настроиться на выигрыш в споре».
5) Игра на долгом ренте. Лендлорды любят стабильность и хотят быть уверенными в завтрашнем дне. Они предпочитают, чтобы наниматель заключал договор на длительный срок. А найти такого, да еще с хорошей кредитной историей, очень трудно. «Поэтому, согласившись на двухгодичный договор, да еще с условием предупредить о его прекращении за три месяца до окончания срока, требуйте уменьшения рента», - советует Майк Пепсни – директор Cleveland (Ohio) Tenants Organization.
6) Платите вперед. «Платеж за несколько месяцев вперед – хороший повод потребовать скидки», - считает Гендерсон. При этом стоит платить с помощью кредитной карты, если ваша кредитная компания обеспечивает защиту покупателя. Тогда в случае наличия какого-либо дефекта в квартире или конфликта, вынуждающего вас покинуть уже снятое жилье, эта компания поможет вам вернуть часть выплаченного вперед рента.
7) Платите регулярно и раньше времени. Лендлорду всегда нужны деньги. «Предложите ему за скидку с рента оплачивать его раньше установленного срока на две недели», - рекомендует Джон Фишер – директор TenantNet.
8) Компромисс при ремонте. Жилищные законы требуют от лендлорда в определенные сроки проводить крупные и мелкие ремонты. У вас всегда есть возможность чем-то поступиться и дать возможность лендлорду сэкономить на ремонте. Можно, например, отказаться от замены паркета или холодильника. За подобную инициативу  будет вполне резонно потребовать скидку с рента. Такой совет дает Китти Бенкен из ApartmentRatings.com
9) Если не скидка, то обновление. Если все вышеприведенные приемы не сработают, то Бенкен советует потребовать от лендлорда сменить плиту или холодильник, провести серьезный ремонт. «Если лендлорд желает вас сохранить, он пойдет на такую уступку, и вы все равно какую-то дополнительную выгоду получите», - говорит он.
10) Составьте список расходов. Запишите все расходы, которые вам приходится нести в связи с проживанием в доме. Это может быть плата за парковку, за кабельное телевидение, за разные услуги. Если вы чем-нибудь из этого не пользуетесь или можете от чего-то отказаться, то потребуйте исключения платежей за это из счета за проживание.
Как считают опытные люди, если воспользоваться хотя бы частью предложенных приемов, то вполне может оказаться, что ваш счет за жилье сократится на сотню долларов в месяц.