ПЕРИПЕТИИ ДОСТУПНОГО жилья

Нью-Йорк

За последние годы в Нью-Йорке существенно изменилось понятие доступного жилья. Если раньше таковым считались субсидируемые из разных источников квартиры для неимущих, то нынче это, по большей части, вновь строящееся  жилье, которое предназначено для аренды представителями среднего класса с нижним уровнем доходов.
Понимая важность сохранения этой категории нью-йоркцев для поддержания нормальной жизни города, его мэр М.Блумберг в своих планах предусматривает строительство доступного жилья именно для трудовых семей среднего класса. Забота о бедняках туда не входит. Поэтому последние в своем большинстве могут рассчитывать лишь на вселение в субсидированные квартиры из старого фонда. И здесь приходится сталкиваться с упорным стремлением владельцев подобного жилья  освободиться от установленных законодательством правил сдачи его в аренду и вывести его на коммерческий рынок.  В результате количество подобных квартир неуклонно сокращается.
Эта ситуация очень беспокоит различные правозащитные организации города, которые считают своим долгом использовать свои сравнительно небольшие ресурсы для защиты интересов беднейших слоев населения Нью-Йорка. Среди этих организаций выделяется Community Service Society. Ее аналитики Т.Уотер и В.Бах изучили тенденции сокращения рынка доступного жилья в Нью-Йорке и в октябре этого года составили соответствующий отчет. В нем рассматриваются квартиры, чей относительно невысокий рент поддерживается путем федерального субсидирования выплат по мортгиджам, субсидирования арендной платы по 8-й программе, а также благодаря программе Митчелл-Лама, средства на которую поступают из городской и штатной казны. В отчет не вошло жилье по федеральным программам 202 и 811 для людей пенсионного возраста и инвалидов, а также по 8-й программе с использованием ваучеров.
Анализируя динамику изменения количества доступных квартир в Нью-Йорке с 1990 года, авторы отчета пришли к общему заключению: на конец 2007 года из имевшегося в 1990 году фонда в 119061 квартиру 30% были разными путями выведены из него и еще 19% находятся под угрозой такого вывода из-за прекращения субсидирования.
Особенно резко сократилось количества квартир, участвовавших в программе Митчелл-Лама. За указанный период потери составили 29831 квартиру, т.е. 45% от фонда 1990 года. За весь календарный 2007 год фонд доступного жилья сократился на 3656 квартир, из них 3578 квартир арендовались по программе Митчелл-Лама. В среднем с 2004 по 2006 год город терял ежегодно по 4000 доступных квартир.
Что касается 8-й программы, то в 2007году из нее вышло только 78 квартир, тогда как в 2006 году таких было 421 квартира. В том году потери были вызваны негативными акциями федерального жилищного министерства (HUD) и удачными для лендлордов попытками выхода из 8-й программы. Особенно в этом отношении пострадал Бронкс. Никакой юридической защиты от таких потерь в тот период не существовало.
Авторы отчета подчеркивают, что основные потери 2007 года пришлись на первую его половину, т.к. начинавшийся со второй половины того года  кредитный кризис, вызванный осознанием кредиторами исключительной рискованности операций с supreme мортгиджами, затормозил дальнейшие потери. За вторую половину 2007 года на рынок ушло только 137 квартир по программе Митчелл-Лама.
Статистику потерь доступного жилья по категориям программ показывает таблица 1.
Специальный раздел в отчете посвящен тому, что грозит фонду доступного жилья в Нью-Йорке. Одной из причин его сокращения является упорное желание владельцев жилых зданий, связанных с программой Митчелл-Лама, выйти из нее на рынок (рыночная угроза). Другая угроза – плохое обслуживание доступного жилья, приводящее его в такое плачевное состояние, что оно дисквалифицируется и выводится государственными органами из программ субсидирования (эксплуатационная угроза).
Примечательно, что первая угроза может реализоваться лишь при выходе Нью-Йорка из нынешней экономической рецессии и восстановлении кредитного финансирования. Иначе говоря, эта рецессия неожиданно оказалась положительным фактором для торможения сокращения фонда доступного жилья.
Что касается второй угрозы, то она может быть устранена принятием различных «внутренних» мер, самими арендаторами квартир. Иногда в восстановлении качества квартир принимают участие группы бесприбыльных организаций. Так, в 2003 году несколько таких организаций объединились в Partnership to Preserve Affordable Housing и начали работать совместно с городским управлением по эксплуатации жилья HPD над сохранением в нормальном состоянии жилого фонда, доступного для малоимущих нанимателей. Благодаря этой работе 19 жилых зданий были сохранены для участия в 8-й программе.
Как считают авторы отчета, большая доля субсидированных квартир в городе в той или иной степени ощущает наличие обоих видов угроз. Так, по их мнению, в настоящее время кандидатами для выхода на рынок являются 3242 квартиры, относящиеся к программе Митчелл-Лама. Что касается квартир по 8-й программе, то их потери происходят не столько из-за рыночной, сколько из-за эксплуатационной угрозы. Многие расположены в районах концентрации бедноты, где нарушение лендлордами правил эксплуатации жилья происходит наиболее часто.
Значительную роль в устранении упомянутых угроз для нанимателей доступного жилья сыграло принятие ряда новых федеральных и городских законов, направленных на защиту интересов нанимателей.
И тем не менее проверки, проведенные федеральной организацией Real Estate Assessment Center (REAC), показали, что качество почти 8000 квартир, включенных в федеральные программы субсидирования, не соответствует требованиям. К ним надо добавить еще 5000 квартир, которые ранее прошли инспекцию REAC, но в данное время над ними тоже нависла эксплуатационная угроза. Правда, последние организационные инициативы HPD дают основания надеяться, что упомянутые угрозы будут с помощью этого ведомства устранены.
Специальный раздел отчета посвящен инвесторам-«хищникам». Это люди и компании, разбогатевшие на зарубежных инвестициях и решившие скупать дешевое субсидированное жилье в Нью-Йорке с дальнейшим выводом его на рынок. Они готовы рисковать и ждать не один год, пока купленные ими дома не начнут приносить прибыль. Основным методом повышения прибыльности инвестиций новые хозяева жилых зданий считают замену малоимущих нанимателей на более состоятельных. По оценкам адвокатов, защищающих права нанимателей, сейчас инвесторам-«хищникам» уже принадлежит более 50000 квартир, причем на их покупательную активность не влияют факторы экономической рецессии. Особо активны на этом рынке Лари Глук, Марк Карасик, Нил Раблер, Cammeby’s International, Witkoff Group, Pinnacle Group, Vantage Properties и Apollo Realty.
Для защиты нанимателей доступного жилья от их лендлордов-стяжателей и инвесторов-хищников авторы отчета рекомендуют федеральным, штатным и муниципальным властям следующее:
- принять законодательные и практические меры по реабилитации и улучшению эксплуатационных характеристик доступного жилья по 8-й программе и программе Митчелл-Лама;
- всемерно противодействовать экономическими и законодательными методами выводу жилья из программы Митчелл-Лама, всячески препятствуя его продаже инвесторам-хищникам;
- защищать нанимателей домов, относящихся к программе Митчелл-Лама, от принудительного выселения после продажи дома, гарантируя им сохранение субсидий на аренду жилья;
- развивать сферу применения новой HUD программы Mark Up to Market, которая допускает повышение общего рента в квартирах по 8-й программе до рыночного уровня, снижая тем самым стремление лендлордов выйти из этой программы и способствуя качественной реабилитации жилья;
- законодательно предоставить самим нанимателям и выбранным ими строительным партнерам первоочередное право на приобретение доступного жилья, оказывая при этом необходимую финансовую помощь;
- установить более строгие стандарты предоставления банками мортгиджей владельцам многоквартирных домов, чтобы защитить кредиторов и нанимателей от активности инвесторов-хищников.

 

Table 1
Losses of affordable housing by category
                         Apartments in 1990 Apts in 2006 Apts in 2007 Lost, 1990-2007  Lost, 2006-2007
Mitchell-Lama
With federal subsidy      41,822    30,080    28,910  12,912 (31 %)  1,170 (4 %)
Without federal subsidy  23,823    9,312       6,904  16,919 (71 %)  2,408 (26 %)
Total Mitchell-Lama        65,645   39,392   35,814  29,831 (45 %)  3,578 (9 %)

Not Mitchell-Lama
Project-based Section  8   52,578    46,579  46,501  6,077 (12 %)     78 (< 1 %)
Other federal subsidy 8     38              582       582      256 (31 %)         0
Total not Mitchell-Lama    53,416   47,161   47,083   6,333 (12 %)    78 (< 1 %)
TOTAL                             119,061  86,553   82,897   36,164 (30 %)  3,656 (4 %)