ЧТО ТАКОЕ рент?

Америка

Сегодня, когда владение домом уже не является для американцев предметом мечтаний, самое время обратить внимание на привлекательные качества другого вида бизнеса, связанного с недвижимостью. Речь идет о ренте. С ним сталкивается как любой владелец сдаваемого в наем жилья, так и его наниматель. Если рынок жилой недвижимости переживает серьезный кризис из-за осложнившихся отношений между домовладельцами и кредитными организациями, то и у лендлордов с нанимателями – не все так радужно. Их взаимоотношения - тема менее горячая, но достаточно актуальная, т.к. любому человеку жить где-то надо - неважно, является ли жилье собственным или арендованным.
Что же говорят эксперты о привлекательности рента? Прежде всего они выступают против мифа о том, что наниматель жилья в отличие от владельца просто выбрасывает деньги без всякой выгоды для себя. Например, сравните свои расходы в обоих вариантах. Наниматель платит только лендлорду, а последний – всем, кто участвует в оформлении покупки дома, проценты на мортгидж, налоги на недвижимость, страховки, тратит деньги на ремонт и обслуживание дома. Может, нанимателю есть прямой смысл сэкономленные деньги вложить в ценные бумаги? Исследования Fidelity Investments доказали, что средняя прибыль от них за много десятков лет явно выше прибыли от  домовладения.
Считается, что быть домовладельцем выгодно, потому что расходы на проценты по мортгиджу списываются с налогов. Но исследование крупной национальной группы National Multi Housing Council, представляющей интересы домовладельческих фирм, показали, что половина домовладельцев не имеют особых выгод от таких списаний, т.к. они находятся в пределах обычных налоговых списаний (10900 долларов - с пары и 5450 долларов - с одиночки).
Между тем  рынок арендного жилья, как и любой рынок, состоит не только из покупателей, но и продавцов. Ныне владельцам домов и  кондоминиумов приходится  задуматься о выгодах сдачи своих владений в наем. И тут они готовы жертвовать многим, чтобы привлечь нанимателей. Цены рента падают. Например, в Орландо, Флориде, многие владельцы кондоминиумов ради привлечения квартиросъемщиков обещают им бесплатные три месяца жилья.
Рент предполагает и вашу свободу. К собственному дому привязываются настолько, что расстаться с ним, как с нанятой квартирой, просто невозможно. Статистика говорит, что только для возврата  расходов на покупку дома при 10% повышения его стоимости в год  требуется пять лет. Поэтому расставание с домом – это чаще всего потеря денег. Особенно сейчас.
Если вы сдаете свое жилье в наем, то неплохо было бы знать, как обстаят дела с налогом на недвижимость. Хорошая новость: право на налоговую скидку в 250 тысяч долларов для одиночки и в 500 тысяч долларов для пары при продаже этого жилья сохраняется. Налогом будет облагаться та часть продажной суммы, которая возникла за время сдачи дома в наем. Из пяти лет, предшествующих продаже дома, вам разрешается его сдавать в наем не более чем на три года. За эти три года рынок может подняться.
К тому же при сдаче дома в наем все ваши расходы, связанные с этой операцией, можно списывать с налогов, даже если сам рент полностью покрывает их. Это связано с обычным снижением продажной стоимости той части жилья, которая сдается в наем. Однако сам рент следует учитывать как облагаемый налогом доход и включать в налоговую декларацию.
Списания расходов, связанных со сдачей жилья в наем, имеют предел в 25 тысяч долларов для пары и 12,5 тысяч долларов для одиночки. Но это для домовладельцев с годовым доходом менее 100 тысяч долларов. Если годовой доход выше, то списывается каждый 1 доллар с 2 долларов дохода. При годовом доходе в 150 тысяч долларов ничего из расходов, связанных с рентом, списать нельзя. Правда, в будущем, когда дом будет продан, эти накопленные расходы можно будет использовать.
С точки зрения законодательства, сдача жилья в наем – процедура, подчиняющаяся многим правилам, порожденным в 1986 году законом Tax Reform Act. Этим законом введены понятия активной и пассивной сдачи жилья в наем. Для них введены свои правила.
Если вы управляете сданной в наем площадью, не являясь при этом профессионалом на рынке недвижимости, то такое управление, связанное с достаточно узким количеством обязанностей, будет квалифицироваться как пассивное, т.е. вы просто получаете рент и выполняете некоторые функции смотрителя дома.
Но если вы тратите много времени  на управление домом, где живут наниматели, причем все обязанности лежат на вас, то такая работа будет считаться активной и только в этом случае у вас будет право списать до 25 тысяч долларов на расходы, связанные со сдачей жилья. Если же функции управления вы передаете менеджеру, то право на такое списание теряется. Особенно интересно, что, согласно правилам налоговой службы, вы, даже не имея специальной лицензии, можете быть квалифицированы как профессионал рынка недвижимости, если в течение года более половины своего рабочего времени тратили на этот рынок. В данном случае размер списания расходов по управлению сданным в наем жильем указанного предела в 25 тысяч долларов не имеет.
Конечно, одно дело – жить только самому в собственном доме и следить за ним. Совсем другое – сдать в наем весь дом или его часть. Возникают трудные вопросы: стоит ли превращать  его в источник дохода; как вы будете себя ощущать, впустив к себе чужих людей; что произойдет, если придется прервать договор и т.п.?
Главное – это посмотреть на себя в зеркало и подумать: «Смогу ли я стать лендлордом?». Ведь лендлорд – это человек, который должен обеспечить безопасное и удобное проживание для своих нанимателей. Всегда должны быть исправны водопровод и электропроводка, обеспечены тепло зимой и кондиционер летом, уборка мусора, исправность входных дверей, лестниц, лифтов. Необходимо правильно и оперативно реагировать на жалобы нанимателей. Нужно, наконец, уметь рекламировать свое жилье, отбирать нанимателей и выселять их при необходимости. И вся эта работа должно проводиться в соответствии с  законами и правилами. Причем либо самому при доме  находиться неотлучно, либо тратить деньги на управляющего и бухгалтера.
В общем, быть лендлордом – это быть бизнесменом со всеми соответствующими качествами. Лучше всего подобный вид бизнеса описал Кейси Эдвардс в своих книгах  "The Complete Idiot's Guide to Being a Smart Landlord" и "The Complete Idiot's Guide to Making Money with Rental Properties."